Skifteejendomme ejes af dødsboets dødsbo og sælges ofte under markedsværdi til ejendomsinvestorer og potentielle boligkøbere. Processen med at købe disse ejendomme kan tage alt fra 6 måneder til flere år. Inden du køber en skiftebolig, bør du forstå, hvor du finder disse ejendomme, hvordan du køber disse ejendomme og processen med domstolsgodkendelse for dit køb.
Trin
Del 1 af 3: Find skiftebolig
Trin 1. Kontakt lokale ejendomsmæglere
Skifte ejendomssalg kan markedsføres som alle andre boligsalg, hvilket betyder, at lokale ejendomsmæglere kan have skiftefortegnelser. Ejerens bobestyrer (den person, der er ansvarlig for at udbetale en persons varer, efter at de dør), vil leje et ejendomsmægler til at varetage markedsføring og salg af ejendommen.
- Ring til lokale ejendomsmæglere og forklar, at du er interesseret i at købe en skiftebolig.
- Spørg dem, om de håndterer skifteegenskaber.
- En god ejendomsmægler vil vide, hvornår skifteboliger kommer til rådighed og være i stand til at guide dig gennem skifteprocessen.
- Vær meget tydelig med din agent om, hvor meget du er villig til at bruge, og hvilken type ejendom du er interesseret i at købe.
Trin 2. Kontakt din lokale skifteret
En mere direkte måde at identificere skifterets ejendomme er at gå direkte til skifteretten og tale med dommeren. Hvis der ikke er en bestemt ekspedient tildelt skifteretten, skal du bede om at tale med en personale, der håndterer skifteret. Du bør anmode om en liste over individuelle skiftesager indgivet inden for de foregående seks måneder.
- Når du har fået listen, kan du identificere alle sager, der er åbne, ved at kontrollere domstolens online docket eller ved at spørge personalet. Personalet kan også give dig oplysninger om, hvordan du kontrollerer docket elektronisk.
- Efter at have identificeret åbne godser, skal du anmode om beholdningerne for hver. Når et bo går gennem skifte, er bobestyrer forpligtet til at foretage en komplet opgørelse af afdødes ejendom og arkivere dette inventar til retten.
- Hvis du finder ejendomme med ejendomme i et område, der er ønskeligt for dig, skal du kontakte advokat for boet eller bobestyrer. Deres kontaktoplysninger bør stå på sagsdokumentet, der vedligeholdes af retten.
- Du skal kontakte hver repræsentant direkte og anmode om oplysninger om ejendommens status, hvordan de håndterer salget, og om der er fastsat en forlangende pris. Hvis bobestyrer er meget motiveret til at sælge, kan de forhandle med dig direkte, hvis retten allerede har godkendt forespørgslen.
Trin 3. Køb ejendom på en offentlig auktion
Visse ejendomme sælges mere typisk på auktion, f.eks. Gårde. Offentlige auktioner annonceres, og et antal købere kan dukke op for at byde på en eller flere ejendomme.
Hvis du er interesseret i skifteboliger, fordi de nogle gange kan erhverves til en lavere pris, bør du være forsigtig med at købe på en auktion. Ejendomme solgt på auktion sælger generelt til eller over dags markedsværdi for ejendommen
Trin 4. Gennemgå lokale aviser
Lokale aviser giver en række forskellige oplysninger, der kan bruges til at lokalisere skiftebygninger. Når du gennemgår lokalavisen, skal du kigge efter følgende:
- Nekrologbeskeder;
- Offentliggjorte bekendtgørelser til kreditorer; og
- Meddelelser om anmodning om forvaltning af et bo som skifte.
- Alle disse dokumenter leder dig til aktuelle ejendomme i skifte, der kan omfatte fast ejendom. Som diskuteret ovenfor kan du følge op på enhver af meddelelserne i lokalavisen ved skifteretten og anmode om en oversigt over boet.
Del 2 af 3: Køb af skiftebolig
Trin 1. Forbered dig på en langvarig salgsproces
Efter at have identificeret en skifteeiendom, som du er interesseret i, bør du være forberedt på en potentielt lang proces. Generelt tager køb af en skifte ejendom mindst seks måneder og kan tage meget længere tid. Hvis du har en hård tidslinje for at flytte ind i en ejendom, kan det være bedre ikke at købe en skiftebygning.
Trin 2. Kom med et bud
Du kan til enhver tid afgive et tilbud på skiftebygningen. Du skal dog være opmærksom på, at der er særlige krav til skiftebygninger, der typisk ikke er påkrævet for almindelig fast ejendom.
- Når du afgiver et tilbud, skal du også give et depositum på 10% af tilbudsprisen.
- Boets repræsentant kan acceptere eller give et modtilbud.
- Selvom dit tilbud accepteres, er det kun en foreløbig accept, indtil skifteretten bekræfter tilbuddet.
- Hvis du bliver overbudt, eller retten ikke bekræfter dig som køber, bør du kunne få dit depositum på 10% refunderet til dig. Hvis du vælger ikke at gå videre med købet på egen hånd, mister du dit depositum på 10%. Hvis du er godkendt som køber, går dit depositum til køb af ejendommen.
Trin 3. Bed om en inspektion
Hvis dit tilbud accepteres, skal du bede om at få foretaget en inspektion i hjemmet. Oftest kender familiemedlemmer, der sælger en ejendom, ikke alle problemerne med ejendommen. Ved at få inspiceret boligen får du en bedre forståelse af de potentielle problemer med boligen, og om boligens værdi er mindre, end du oprindeligt havde regnet med.
- Det er vigtigt at bemærke, at nogle sælgere kan nægte en inspektion, og at skifte ejendomssalg er "som det er." Det betyder, at du køber boligen i dens nuværende stand uden nogen garantier fra sælgeren.
- Hvis inspektionen afslører, at boligen er i fuldstændig forfald og har brug for en betydelig investering for at gøre boligen beboelig, bliver du nødt til at beslutte, hvad der er i din bedste interesse.
- Husk, at hvis du trækker dit tilbud tilbage, mister du dit depositum.
Del 3 af 3: Afslutning af køb af skiftebolig i retten
Trin 1. Gå videre, efter at tilbuddet er accepteret
Når sælgeren har accepteret dit tilbud, ansøger advokaten for boet om en domstolsdato, så salget kan bekræftes.
- Retsdatoen er normalt mellem 30 og 45 dage, fra ansøgningen om en dato er indsendt.
- Retten kræver, at godset annoncerer ejendommen med den nye accepterede pris. Nogle stater, såsom Californien, kræver, at den nye skiftepris markedsføres for offentligheden som 5% højere end tilbuddet plus $ 500.
- Selv efter at retsdatoen er sat, kan ejendomsmæglere fortsætte med at vise ejendommen med håbet om at få et højere bud på ejendommen.
Trin 2. Deltag i retsmødet
For at salget kan bekræftes, skal du deltage i et retsmøde sammen med andre købere, der er interesseret i ejendommen. Retten identificerer den ejendom, du har afgivet et tilbud på, og foretager derefter en auktionsstilbudsproces. Hvis der ikke er andre tilbudsgivere, vil retten højst sandsynligt bekræfte dit tilbud.
Trin 3. Overbid andre købere
Hvis der er andre interesserede parter, vil retten begynde at hæve prisen på ejendommen med en trinvis hastighed, indtil en endelig byder er tilbage. Denne proces kaldes overbud. Hvis en anden køber overbyder dit oprindelige bud, har du ret til at fortsætte med at byde på ejendommen, indtil en sidste byder forbliver ved at overbyde alle andre.
- Retten kan vælge at hæve husets pris med trin på $ 5.000 eller vedtage en mere kompliceret formel. For eksempel kan nogle domstole fastsætte minimumsoverbud som "det accepterede tilbud plus 10% af de første $ 10.000 plus 5% af saldoen.
- For at et overbud skal lykkes, skal overbudet forelægge retten en kasserers check, der skal betales til boet med et beløb, der er mindst 10% af overbudsprisen.
- Derfor skal de, der har til hensigt at deltage i overbud, fastsætte et topbeløb, som de er villige til at betale, og have en kasserers check i dette beløb, før de deltager i retsmødet.
- Hvis du afgav det første bud på ejendommen, og du vil sikre, at du ikke bliver overbudt, skal du medbringe en kasserers check til retsmødet, så du kan deltage i budprocessen, hvis det er nødvendigt.
- Hvis en tilbudsgiver ikke har den korrekte betaling, enten i form eller beløb, eller betalingen foretages til den forkerte part, vil retten ikke bekræfte deres køb af ejendommen.
Trin 4. Afslut købet
Når en byder er bekræftet som køber, skal de påvise, at de har finansiering til at komme videre med køb af ejendommen. Køberen ville derefter underskrive en kontrakt med dødsboet.
- Køber og boet ville lukke for ejendomshandlen, alle midler ville blive overført til boet, og køberen ville blive den nye ejendomsejer.
- Denne proces kan tage omkring 30-45 dage fra retsmødet.